Questões Imobiliárias

DÚVIDAS GERAIS

Quais as formas de compra de um imóvel são disponíveis no mercado?

Resposta da Corretora:

Existem pelo menos 3 formas de comprar um imóvel, sendo elas:

  • compra à vista;
  • compra financiada – através de banco ou construtora (financiamento próprio);
  • consórcio habitacional – através de carta de crédito.

Como eu sei que vale a pena sair do aluguel, para comprar um imóvel?

Resposta da Corretora:

Se o aluguel que você paga, atualmente, consome até 30% da sua renda familiar, vale a pena pensar na compra de um imóvel. Você pode encontrar formas de pagamento que lhe permitirão arcar com uma parcela igual ou até menor que a do seu aluguel e que vão lhe proporcionar a tranquilidade uma casa própria.

Só não saia do aluguel,  se você não tem condições para financiar um imóvel ou comprá-lo, à vista, ou, se ainda, o valor do aluguel é muito baixo em comparação a parcela de um financiamento. Exceto estes fatores, imóvel sempre será um ótimo investimento.

O que eu encontro de vantagens num determinado bairro?

Resposta da Corretora:

Cada bairro tem suas próprias características. Alguns são essencialmente residenciais, comerciais ou mistos. Assim, deve haver uma pesquisa criteriosa e de acordo com a área de atuação de cada corretor de imóveis e, principalmente, sua especialidade.

Sugiro que você se atente às características e benefícios, visto que estes fatores são os capazes de persuadir seu cliente e encantá-lo para realizar a aquisição de um imóvel.

Quanto tempo, em média, demora a venda de um imóvel numa região?

Resposta da Corretora:

A resposta à essa pergunta, surge de acordo com o histórico de vendas que os corretores realizaram durante o último ano, naquela região.

Considerando que fatores regionais são variáveis e possuem características intrínsecas a cada uma, não há como até mesmo arriscar uma  resposta. Neste caso, sugiro que entre em contato com corretores da sua área de atuação e construa um mapa em cima das informações obtidas.

Como eu sei se o imóvel vai valorizar ou desvalorizar ao longo do período?

Resposta da Corretora:

Não existe uma regra específica sobre a valorização de um imóvel, o que não impede que o corretor de imóveis faça um levantamento dos projetos de expansão e melhorias a longo prazo, que integram parte do planejamento daquela região.

Assim, pode-se ter uma ideia sobre a valorização ou não. Por exemplo, há um terreno próximo que está cotado para se tornar um grande Shopping, isso certamente vai aumentar o valor do m² naquela região, concorda?

Como eu vou saber se o valor do imóvel é justo?

Resposta da Corretora:

Converse com sua(eu) Corretor(a) de Imóveis de confiança e solicite uma análise do mercado imobiliário, daquela região, através da elaboração de um Parece Técnico de Análise Mercadológica – PTAM. Uma(m) bom corretora(r) de imóveis vai conseguir lhe repassar essas informações e lhe orientar quanto ao valor justo de um imóvel.

Se o imóvel apresentar algum problema depois que eu comprei eu posso reclamar?

Resposta da Corretora:

Quando se trata de um imóvel novo ou até mesmo na planta, existe uma garantia de, em média, 12 meses para detectar e sanar eventuais transtornos ou até mesmo realizar pinturas que sejam necessárias.

Quando a compra é feita através de um financiamento bancário, o próprio banco já “embute”, no seu saldo devedor, o valor de um seguro obrigatório.

Porque eu tenho que pagar taxa de obras?

A taxa de obras é cobrada, somente, em compras por meio de um financiamento para imóveis, adquiridos ainda na planta.

Ela é cobrada durante o período da assinatura do contrato, até a entrega das chaves.

A taxa de obras refere-se aos juros cobrados por parte da instituição financeira, junto à construtora, pelo financiamento da construção.

Por sua vez, todos os compradores que adquirirem imóveis, ainda na fase de construção, contribuem com o pagamento dessa taxa.

Vale a pena comprar um imóvel com o mercado imobiliário em “crise”?

Quando você escuta falar que o mercado imobiliário está em crise, normalmente é porque existe uma alta demanda de imóveis à venda, para uma procura pequena.

Nesse sentido, se você estiver em condições de realizar um compra é certamente, um dos melhores momentos.

Onde você pode encontrar imóvel muito bons por valores abaixo do convencional no mercado.

Quem vai pagar a comissão do corretor de imóveis (ou imobiliária)?

Paga a comissão do corretor de imóveis o proprietário do imóvel. Que por sua vez contratou os serviços de corretagem, para encontrar um comprador.

Há casos em que, de comum acordo (entre proprietário e comprador) que a comissão do corretor é dividida entre as partes. Mas, não é comum.

É melhor comprar um imóvel pronto e novo ou em obras?

Anteriormente era considerado que, a compra de um imóvel na planta (em obras), era mais vantajosa para o cliente do que comprá-lo quando estivesse pronto. Mas, essa visão já mudou muito.

Agora é mais uma questão de preferência e prazos do que realmente de vantagens.

Quando se compra um imóvel que ainda está em obras você pode fazer algumas mudanças na planta, o que é bom. Mas, em contrapartida, vai acordar com uma taxa adicional de custos de obras.

Enquanto imóvel pronto e novo, você não pode fazer quaisquer alterações. Mas, ele já entregue e pronto para morar, não há encargo adicional. Ainda que o valor esteja um pouco maior do que quando estava em obras. Vale a pena!

Quais as diferenças entre incorporadora e construtora?

A construtora é a empresa contratada para executar as obras do projeto incorporado, constrói de acordo com o memorial descritivo, prazo contratual e especificações técnicas. Atua dentro das normas vigentes e preza pela melhor técnica.
A incorporadora é a empresa empreendedora, que articula o negócio imobiliário. Por ser desse segmento, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno ou faz permuta, formata o produto a ser desenvolvido e efetua a venda do empreendimento. Normalmente a construtora é contratada pela incorporadora para a execução da obra.
A Incorporadora caso tenha em seu contrato social o objeto de construção civil poderá também executar a construção do empreendimento contratando mão de obra e/ou terceirizando alguns serviços.

Vantagens de comprar um imóvel no lançamento

Disponibilidade: maior possibilidade de escolha das unidades, afinal todas as unidades do loteamento/edifício estarão disponíveis.
Valorização: quando as obras terminarem, o seu imóvel já estará valendo mais do que você pagou por ele, esta valorização será acima da inflação do período;
Preço: como o imóvel tende a valorizar, o lançamento será o dia mais barato possível para comprar uma unidade do empreendimento;
Financiamento: o imóvel ainda em lançamento costuma ser mais barato que um imóvel já pronto. Além disso, as condições de financiamento também são melhores e fáceis de se conseguir.
É possível também ganhar mais tempo para planejar as formas de pagamento e negociar os valores mínimos e máximo.

FINANCIAMENTO

Quando o imóvel é quitado como devo proceder?

Resposta do Corretor:

Assim que concluir os pagamentos referentes à compra do seu imóvel, em primeiro lugar, providencie a escritura definitiva. Para isso, dirija-se ao Cartório de Notas com seus documentos pessoais, a prova da quitação do imóvel e o contrato.

Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis e assim, você vai garantir a propriedade do imóvel.

Depois vá à prefeitura e solicite a alteração de nome no IPTU.”

Quando é possível utilizar o FGTS para comprar um imóvel?

Resposta da Corretora:

Os recursos do FGTS podem ser utilizados para a compra de imóveis até 500 mil reais, desde que sejam residenciais urbanos.

Para utilizar o FGTS na compra de um imóvel será preciso comprovar que você trabalhou pelo menos 3 anos com a Carteira Profissional – CTPS, assinada  sob o regime do FGTS.

Se você for proprietário de algum imóvel (construído ou em construção) no município onde deseja realizar uma compra ou na região metropolitana da cidade, também não poderá utilizar o FGTS para isso.

Como funciona o financiamento pelas tabelas Price e SAC?

Resposta da Corretora:

O sistema SAC – Sistema de Amortização Constante, financia até 80% do valor do imóvel. Na prática e de maneira fácil, você vai pagar parcelas um pouco maiores no inicio. Porém, a redução será enorme até o final do seu financiamento. Isso porque, nesse sistema a taxa de juros é calculada apenas sobre o saldo devedor. E não, sobre o total financiado.

Já o Sistema PRICE – Sistema Francês de Amortizações, financia até 70% do valor do imóvel e a principal característica é a parcela fixa. Ou seja, os juros são calculados uma vez, em cima do saldo devedor total e parcelado. Então, você não tem alteração no valor das parcelas.

Qual o valor do imóvel para participar do programa do governo Minha Casa Verde e Amarela – MCVA

Resposta da Corretora:

Os imóveis que se enquadram dentro do programa MCVA, do governo, devem ser avaliados em, no máximo, 240 mil reais. Isso para os estados do Sudeste, Sul e Centro-Oeste. Já para estados das regiões Norte e Nordeste, o valor máximo do imóvel cai para 180 mil reais.

Posso vender um imóvel mesmo que ele esteja financiado?

Resposta da Corretora:

Sim, é possível fazer a venda de um imóvel, mesmo que ele já esteja financiado. Mas nesse caso, porém, a burocracia é um pouco maior se o novo comprador for optar por financiar o imóvel, também. Mas, é possível.

É possível comprar um imóvel financiado sem valor de entrada?

Sim, é possível comprar um imóvel financiado sem pagar nenhum valor de entrada. Nesse caso, você pode negociar diretamente com a construtora (se for um imóvel na planta ou recém entregue) e acertar o financiamento sem entrada.

Mas, se o financiamento for feito através de um banco ou através de programas como por exemplo Minha Casa Minha Vida – MCMV, você não vai conseguir comprar sem entrada. Isso porque nenhum banco atualmente financia 100% do valor do imóvel. No máximo 80%. Ou seja, os demais 20% precisam partir de você.

Nesse caso, vale a pena conversar com seu corretor de imóveis sobre uma alternativa de negociação com o proprietário, para o pagamento desses 20%.

Quais documentos preciso apresentar para compra de um imóvel?

Se você for comprar um imóvel como Pessoa Física, já deve deixar separado os seguintes documentos:

  • Cópia do RG;
  • Cópia do CPF;
  • Comprovante de Residência (xerox);
  • Comprovante de estado civil (cópia);
  • Carteira de trabalho (cópia);
  • Extrato do FGTS (em caso de utilizá-lo para a compra do imóvel);
  • Se casado, apresentar os mesmos documentos do cônjuge;
  • Se for separado, apresentar a cópia da certidão de casamento com averbação;
  • No caso de ser empresário apresentar declaração de imposto de renda.

Qual o prazo de liberação de crédito imobiliário?

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o período médio para autorização e liberação do financiamento nos bancos é de 40 dias, porém alguns bancos podem atingir até 3 meses em casos de complicações nas etapas.

O que significa alienação fiduciária?

Quando um imóvel é comprado por meio de financiamento ou de forma parcelada, ele fica “alienado”, como garantia pelo pagamento dessa dívida.

A alienação significa que o devedor, ou seja, a pessoa que está comprando, tem a posse direta do imóvel e o direito de uso. E, ao mesmo tempo, o credor tem uma posse indireta do bem.

Quando a dívida é quitada, o comprador, enfim, passa a ter a posse definitiva do imóvel.

Pra quê serve uma carta de crédito?

A carta de crédito é um documento representativo do valor disponível, para a aquisição de um imóvel residencial urbano.

Com o documento em mãos, que na verdade representa um empréstimo de uma instituição financeira, você pode usar o crédito na compra da sua casa própria.

Além do valor do imóvel, quais outros valores devo pagar?

Além do valor do imóvel previamente acordado, é de resposabilidade do comprador arcar com outros custos para a compra de um imóvel. Como por exemplo:

  • ITBI – Que pode variar de 2% a 5% sobre o valor total do imóvel e é pago ao município/
  • Registro de compra no cartório – O valor pode variar de acordo com o estado (inclua o valor aqui de acordo com a sua região de atuação);
  • Escritura pública do imóvel – Em média a escritura pública do imóvel custa 0,6% do valor total do imóvel.

Mas, se você estiver comprando seu primeiro imóvel de no máximo 500 mil reais você tem um desconto de 50% nos valores de registro do imóvel e escritura.

Como usar FGTS para comprar um imóvel?

Para comprar um imóvel usando o FGTS, você:

Deve ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, mesmo que em períodos ou empresas diferentes;

Não pode possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País;

Não poderá ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana;

Precisa estar com as prestações do financiamento em dia, na data em que pedir para usar o FGTS;

Deve ser titular ou coobrigado no financiamento que pretende pagar parte do valor das prestações.

Como comprovar minha renda?

Você pode comprovar sua renda ao apresentar extratos bancários, contracheques ou declarações de Imposto de Renda. Os documentos exigidos variam dependendo da natureza do seu trabalho. Confira:

Se você vive de renda como aluguéis, terá de apresentar extratos que comprovem esse recebimento ou os contratos de aluguéis;

Trabalhadores autônomos e empreendedores precisam apresentar uma cópia do contrato do serviço prestado, especificando o valor do recebimento mensal ou do pró-labore.

Trabalhadores formais com renda fixa, podem comprovar com a carteira de trabalho e holerites.

Aposentados e pensionistas podem comprovar a renda ao apresentar os últimos três comprovantes do pagamento dos benefícios.

Para todas as situações acima é necessário a declaração do Imposto de Renda.

Como funciona o financiamento de um imóvel?

Quando o financiamento de imóvel é aprovado, o banco transfere o valor aprovado do financiamento ao vendedor do imóvel, o qual pode ser a quantia total do imóvel ou somente uma porcentagem de seu valor. O financiamento de imóvel é uma ótima solução para quem quer deixar de pagar aluguel mas não tem o montante total para comprar o imóvel à vista.Após isso, a você pagará mensalmente as parcelas ao banco por um determinado período para quitar o crédito cedido pelo banco. Mas desde já poderá usufruir do bem financiado. E ao final do pagamento do financiamento o banco libera o bem para você.

Quais os tipos de financiamento imobiliário?

No Brasil, os 3 tipos de financiamento imobiliário mais utilizados são:

  • Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Esse sistema altera o valor das parcelas ao longo da quitação, são crescentes ao longo do tempo mas somente até certo ponto, (Aproximadamente a metade do período total), a partir disso começam a diminuir.

  • Sistema de Amortização Constante (SAC)

Este sistema mantém o valor amortizado mensal constante ao longo de toda a quitação do financiamento, no entanto, os juros são cobrados de forma decrescente ao longo do prazo de pagamento. As primeiras prestações possuem os maiores valores, sendo a última a mais barata de toda a dívida.

  • Tabela Price

Também conhecida como sistema francês de amortização, é a única forma de quitar o financiamento imobiliário mantendo as prestações sempre no mesmo valor. Como Como o saldo devedor diminui a cada mês, os juros cobrados também vão, assim, diminuindo. Porém, como no Sistema Price o valor das parcelas são fixas, o que aumenta a cada mês é o valor da amortização.

O que significa SFI?

É o Sistema Financeiro Imobiliário, que engloba os outros tipos de financiamentos imobiliários que não se enquadram nas regras mais rígidas do SFH.

Tem suas condições de financiamento definidas pelos próprios agentes financeiros e, por conta disso, não tem obrigatoriedades como valor máximo do imóvel, comprometimento de renda e mesmo com limite de juros.

Posso utilizar o FGTS junto com o financiamento?

Sim! Os recursos do FGTS podem ser utilizados para:

  • Pagamento parcial das prestações do financiamento;
  • Amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento.
  • Utilizar o FGTS para dar como entrada na compra do imóvel e financiar o saldo devedor.

O que é análise de crédito?

A análise de crédito é uma forma de evitar o acúmulo de um débito que você não pode pagar.
A empresa que realiza essa análise busca identificar sua capacidade financeira de amortizar o débito e se a empresa consegue oferecer a quantia solicitada.
Geralmente, há um valor mínimo e máximo para pedir empréstimo, e isso varia de acordo com a politica de cada instituição.

O que é um agente financeiro?

É a instituição financeira com a qual é feito um financiamento imobiliário.

Ela pode ser pública ou privada e, obrigatoriamente, deve ter a autorização do Banco Central pra operar com concessão de crédito.

Trabalhamos com instituições parceiras e, caso seja de preferência do cliente, Caixa e Banco do Brasil.

O que quer dizer SFH?

Sigla para Sistema Financeiro da Habitação, o principal programa de financiamento habitacional do país.

Pelo SFH, que é regulado pelo Governo Federal, é possível financiar a casa própria no valor de até R$ 1,5 milhão com juros menores que as taxas de mercado em todo o país – máximo de 12% ao ano.

É o programa que permite o uso de recursos do FGTS e da Poupança e é onde estão inseridas iniciativas como o “Minha Casa Verde e Amarela”.

Pelo SFH, o contratante do crédito só pode comprometer 30% de sua renda bruta, com as parcelas mensais.

DOCUMENTAÇÃO

Como funciona o contrato de compra e venda e quais cuidados devo ter?

Resposta do Corretor:

“O contrato de compra e venda de um imóvel é o documento onde vão constar todos os acertos, valores, dados do comprador e vendedor além dos dados do imóvel, forma de pagamento, valores de entrada e etc. Ou seja, é o documento que dita a obrigações e direitos entre ambas as partes em uma negociação de compra e venda de imóvel.

Então, antes de assinar um contrato, preste atenção em alguns itens importantes:

  • Somente assine um contrato na presença do seu corretor de imóveis devidamente regulamento no CRECI
  • Se houver alguma dúvida em qualquer cláusula do contrato, não assine e peça orientação ao seu corretor de imóveis ou a um advogado.
  • Os dados pessoais do vendedor bem como o endereço do imóvel, metragem quadrada, área útil, número do registro, preço, prazos e formas de pagamentos, taxa de juros e etc, devem constar no contrato. Se não estiverem lá, não assine e peça que o mesmo seja incluído.
  • Exija que você tenha uma cópia do contrato devidamente assinado por ambas as partes e duas testemunhas.

Qual a diferença entre contrato de compra e venda de imóveis e a escritura definitiva?

O Contrato de Compra e Venda de imóveis é feito assim que há um acordo entre ambas as partes, para realizar a transação de compra de um imóvel.

Daí, esse contrato, então, pode ser efetivado através de um instrumento particular ou instrumento público que, nesse caso, é lavrado em um cartório de notas.

Quanto à escritura definitiva,  trata-se de documento através do qual se transmite a propriedade legal do imóvel. Exceto em casos de compras feitas à vista, a escritura definitiva só é entregue após a quitação do imóvel. Seja por meio de financiamento bancário ou quaisquer outras formsa de compra.

O que é memorial de incorporação de obra?

É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns; forma de utilização; características e dados do empreendimento e de seu projeto; informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no artigo 32 da Lei 4.591/64.
Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.Evite comprar um imóvel que não esteja incorporado, pois sem isso não é possível fazer a escritura de compra e venda no seu nome no momento da compra.

O que é memorial descritivo?

O memorial descritivo é um documento público e obrigatório pela Lei 4.591/64, que deve ser elaborado antes do lançamento do empreendimento ao qual se refere.
Na elaboração do memorial descritivo, determinado projeto deve estar descrito de forma detalhada e aprofundada, abordando todos as áreas do projeto.

O que é matrícula de imóvel?

A matrícula do imóvel é um histórico onde irá constar todas as ocorrências que foram registradas naquele imóvel desde o loteamento.
É como uma “carteira de identidade do imóvel”.
Através desta matrícula, será possível saber quem foram os proprietários do imóvel, quantas vezes ele foi hipotecado, se ele esta alienado, entre outras informações.

O que é escritura pública definitiva?

A escritura definitiva do imóvel é um documento lavrado no Cartório de Notas, perante um tabelião com o valor total da transação.
Com base neste valor são determinadas as taxas do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis) e imposto de renda caso seja vendido por um valor maior que o atual.
Com a escritura definitiva o imóvel é transmitido definitivamente o imóvel entre as partes envolvidas.

Qual a diferença entre escritura pública e instrumento particular?

A escritura pública geralmente instrumentaliza um negócio jurídico entre as partes que devem assinar no final.
Já o instrumento particular pode ser utilizado para formalizar um negócio imobiliário até que futuramente se faça a escritura pública, caso o objeto seja um bem imóvel cujo o valor não ultrapasse 30 salários mínimos, fica dispensada a escritura pública.
Embora ambos tenham validade perante a lei, quando elaborada por um notário, a escritura pública garante a autenticidade, a eficácia e a segurança dos negócios que instrumentaliza, garantindo direitos e prevenindo futuras disputas que podem nascer da má interpretação das condições redigidas em um instrumento particular.

Por que registrar a escritura de imóvel?

O comprador só está garantido, com o registro no cartório de imóveis.
Não havendo esse documento, o comprador corre o risco de o vendedor vir a ter o imóvel penhorado por alguma dívida, por exemplo.
Somente quando a transferência é realizada e registrada no cartório de imóveis, é que o comprador passa a ser, juridicamente, proprietário do imóvel.

O que você quer saber?

Dúvidas é o que não faltam, na hora de adquirir um imóvel, seja ele novo, ou usado; residencial ou comercial; casa, apartamento, escritório, loja, enfim.

É comum, pois, além de ser um investimento alto, no que diz respeito a valores monetários, também tem a ver com a realização de um sonho.

Sendo residencial, precisa escolher bem onde quer morar, pois será o seu refúgio, de todos os dias.

Sendo comercial, é dele que proverá os sustento da família e deve ser bem planejado, para evitar prejuízos.

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Disponibilizamos aqui, uma diversidade de perguntas e respostas, acerca do mercado imobiliário, mas sabemos que, nem sempre, o que você procura, está entre elas.

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